Transformar tu Terreno: Guía Esencial sobre COS, CUS y CAS

Por la Arq. Maria de la Paz Sevilla

¿Alguna vez te has encontrado frente a un terreno, imaginando las infinitas posibilidades que podrías construir en él, solo para encontrarte con un laberinto de términos y regulaciones que parecen sacados de un libro de misterio? Aquí es donde desentrañamos ese misterio, revelando paso a paso cómo puedes convertir tu visión en realidad, navegando por el complejo mundo de los coeficientes de uso de suelo en México. Prepárate para desbloquear los secretos del COS, CUS y CAS, y cómo estos términos, aparentemente enigmáticos, son en realidad tu mapa del tesoro para la construcción.

¿Qué son el COS, CUS y CAS?

En el mundo de la arquitectura y la planificación urbana, estos coeficientes son las reglas maestras que dictan lo que puedes y no puedes construir en tu terreno. Son esenciales para garantizar que las zonas urbanas y rurales se desarrollen de manera ordenada y sostenible, asegurando que haya suficientes servicios y espacios abiertos para todos.

Coeficiente de Ocupación del Suelo (COS)

El COS determina el porcentaje del terreno que puede ser construido. Por ejemplo, un COS de 0.76 significa que puedes construir en el 76% de tu terreno. Este porcentaje es vital para planear cómo se distribuirá tu edificación en el espacio disponible.

Ejemplo: Terreno: 7 metros de frente por 15 metros de fondo

Área de Terreno: 7 x 15 = 105 metros cuadrados

COS Permitido: 0.76 x 105 = 79.8 metros cuadrados de desplante o huella de la construcción en el terreno

Coeficiente de Utilización del Suelo (CUS)

El CUS va un paso más allá y establece la cantidad total de metros cuadrados que puedes construir, considerando todos los niveles del proyecto. Se calcula multiplicando la superficie permitida por el COS por el número de pisos que se pueden edificar.

Ejemplo: Terreno: 7 metros de frente por 15 metros de fondo

Área de Terreno: 7 x 15 = 105 metros cuadrados

CUS Permitido: 1.20 x 105 = 126 metros cuadrados de la construcción total

Coeficiente de Absorción del Suelo (CAS)

El CAS es el porcentaje del terreno que debe dejarse sin construir y sin cubrir con materiales impermeables. Este coeficiente asegura que haya suficiente área permeable para la infiltración de agua y la conservación de áreas verdes.

La Importancia de la Consulta de Uso de Suelo

Antes de lanzarte a cualquier proyecto de construcción, es crucial realizar una consulta de uso de suelo. Esta te permitirá conocer los coeficientes específicos para tu terreno y te dará una idea clara de lo que es posible construir. Ignorar este paso puede llevar a errores costosos y retrasos significativos.

Navegando por los Reglamentos de Construcción

Los reglamentos de construcción son igualmente importantes, ya que complementan la información proporcionada por los coeficientes de uso de suelo. Estos reglamentos varían según la localidad y establecen normas detalladas sobre alturas permitidas, retranqueos, y otros aspectos esenciales del diseño arquitectónico.

¿Es Posible Cambiar el Uso de Suelo?

Modificar el uso de suelo de un terreno es posible, pero requiere de un proceso que puede ser complejo y no siempre garantizado. Es vital investigar y preparar todos los requisitos necesarios para solicitar un cambio de uso de suelo, especialmente si tu visión para el terreno difiere de su clasificación actual.

Tipos de Uso de Suelo

Los usos de suelo se categorizan principalmente en habitacional, comercial, de servicios, e industrial, con la posibilidad de combinaciones en los usos mixtos. Conocer el tipo de uso permitido en tu terreno es esencial para alinear tu proyecto con las expectativas municipales y comunitarias.

¿Cómo Saber el Uso de Suelo de tu Zona?

Una manera sencilla de tener una idea preliminar sobre el uso de suelo es observar a tus vecinos y la naturaleza de sus construcciones. Sin embargo, para una certeza completa, solicitar un dictamen de uso de suelo en la municipalidad o dependencia correspondiente es el camino a seguir.

La Clave para un Proyecto Exitoso

Entender y aplicar correctamente los conceptos de COS, CUS y CAS es esencial para cualquier proyecto de construcción. Estos coeficientes no solo aseguran que tu proyecto cumpla con las normativas, sino que también te permiten maximizar el potencial de tu terreno. Si estás listo para transformar tu terreno en el proyecto de tus sueños, comenzar con una sólida comprensión de estos conceptos es el primer paso crucial hacia el éxito.